4 creatieve manieren om je hypotheekrente te verlagen FEBRUARI 2018
Nee, zo’n vaart zal het niet lopen met het stijgen van de rentes, bezwoer ook president Klaas Knot van De Nederlandsche Bank (DNB) afgelopen weekend in het programma Buitenhof.
Toch beginnen financiële markten voorzichtig in te prijzen dat het tijdperk van ultralage rentes niet eeuwig kan duren. En dat is ook merkbaar bij de hypotheekrente.
In navolging van de stijging van kapitaalmarktrentes kondigde een reeks geldverstrekkers de afgelopen weken verhogingen van de hypotheekrente aan. Al zijn de rentekosten natuurlijk nogal altijd bijzonder laag in historisch perspectief.
De gemiddelde 10-jaars hypotheekrente voor leningen zonder NHG-garantie (dus boven de 265 duizend euro) bedraagt 2,41 procent, blijkt uit gegevens van intermediair De Hypotheekshop.
Hoe dan ook, wie als huiseigenaar van de huidige, lage hypotheekrentes wil profiteren, heeft diverse opties. Afgelopen week besprak Business Insider vier klassieke mogelijkheden om een lagere hypotheekrente te krijgen: oversluiten bij de eigen bank, rentemiddeling, oversluiten bij een andere bank of verhuizen.
Hieronder volgen vier andere mogelijkheden waar je wellicht niet meteen aan denkt.
1. Check je rente-opslagen
Als je een huis koopt is de hypotheek vaak bijna even hoog als de waarde van je huis – in Nederland is het immers gebruikelijk om een tophypotheek te nemen en relatief weinig eigen geld in te brengen. Omdat de bank zekerheid wil dat het geld terugkomt, betaal je een risico-opslag bij de hypotheekrente die gekoppeld is aan de hoogte van de hypotheek in verhouding tot de woningwaarde. Hoe hoger de hypotheek, des te hoger de rente-opslag.
Als je huis in waarde stijgt, of als je aflost, daalt de verhouding tussen schuld en het onderpand. De opslag kan dan lager worden of vervallen. De exacte voorwaarden kunnen wel per bank verschillen en mogelijk moet je een tussentijdse taxatie laten doen om de bank te overtuigen.
Maar als je op basis van bijvoorbeeld recente verkoopprijzen van vergelijkbare huizen of je WOZ-waarde denkt dat je mogelijk in een lagere risicocategorie valt, is het bedingen van een lagere risico-opslag potentieel een interessante optie. Dit kan soms bijna 1 procentpunt rente per jaar schelen.
Lees in dit artikel op Business Insider meer details over hoe het zit met risico-opslagen bij verschillende banken. Dit is ook van belang als je bijvoorbeeld door tussentijds aflossen de hoogte van de hypotheek verlaagt ten opzichte van de woningwaarde.
2. Los af en leen weer terug
Op elke hypotheek kun je elk jaar boetevrij een percentage aflossen. Bij veel banken is dit percentage 10 procent, bij sommige zoals de Rabobank zelfs 20 procent. Door vlak voor en na 1 januari twee keer een boetevrije aflossing te doen, verlaag je je hypotheek. Vervolgens leen je het geld weer terug. Je hebt dan voor 20 of zelfs 40 procent van je hypotheek een aanzienlijk lagere rente.
In theorie zou je te maken kunnen krijgen met de bijleenregeling waardoor je een deel van je hypotheekrenteaftrek verliest. De overheid heeft in 2013 echter geregeld dat deze regeling niet geldt voor oversluiten, ook niet als je gedeeltelijk oversluit. De voorwaarde is wel dat je uiterlijk in het jaar nadat je de aflossing hebt gedaan het geld weer hebt geleend.
Een andere belangrijke voorwaarde is dat je minstens de omvang van je oude hypotheeklening (dus voor de extra aflossing) moet kunnen krijgen op je huidige inkomen. Ook moet je de aflossing als spaargeld beschikbaar hebben, omdat banken natuurlijk niet van harte meewerken aan een verlaging van hun inkomsten.
3. Leen en los af
Heb je het spaargeld niet, of kun je het niet missen, dan kun je ook andersom te werk gaan: eerst bijlenen, daarna aflossen op de delen met een hoge hypotheekrente. In dat geval zal je inkomen wel zo hoog moeten zijn dat je de extra hypotheek kunt dragen. Het betekent dat je aanzienlijk meer moet verdienen dan toen je het huis kocht. Ook heb je overwaarde in je huis nodig.
Laat je hoe dan ook goed adviseren door een hypotheekadviseur met verstand van zaken.
4. Neem afscheid van je opbouwproducten
Veel huiseigenaren die voor 2013 een huis hebben gekocht, bouwen vermogen op met een bankspaar- of beleggingshypotheek. Omdat deze hypotheken fiscale voordelen bieden, zijn er eisen aan hoe je het geld gebruikt. Tot vorig jaar moest je minstens 15 jaar opbouwen, voor je het geld kon gebruiken voor aflossing.
Sinds april 2017 is dit veranderd. Je kunt een dergelijke spaarpot nu altijd gebruiken om tussentijds af te lossen. Daardoor daalt je hypotheek en dus wat je aan rente betaalt.
De keerzijde is dat je de spaarpot die is bedoeld om aan het eind van de rit de gehele hypotheek af te lossen vervroegd aanspreekt. Je moet dus wel bedenken wat dat betekent voor je restschuld aan het eind van de looptijd van je hypotheek. Je kunt bij een financieel planner toetsen of dit een verstandige optie is en past bij jouw situatie.
